За месяц сайт посмотрели 5 782 посетителя

Колумнисты

Сергей Яворский

Ложь риэлторов про инвестиции в недвижимость

— Ложь риэлторов про инвестиции в недвижимость, как в самый доходный инструмент на рынке, настолько уже инсталлирована в умы людей, что говорить порой с такой аудиторией попросту бесполезно, — Сергей Яворский, генеральный директор Международной консалтинговой компании «Академия финансов», эксперт по финансовым рынкам.

Тем не менее, я докажу вам на цифрах, а это очень упрямая вещь, что инвестиции в недвижимость, как в инструмент пассивного дохода, лишен всякого смысла.

Единственным доказательством, сопровождаемым цифрами у риэлторов, в пользу выбора недвижимости как инвестиций, лежит формула:

«квартира стоила в 2000 году в Москве $750 за квадратный метр, а сегодня, даже после спада, стоит $3250, и вы приумножили бы свой капитал в 4,3 раза!».

И вот стоит такой «клиент-лопух», и мечтает, как его 10 миллионов через еще 15 лет превратятся в 43 миллиона. В чем тут ложь риэлторов?

1. Чаще всего клиент покупает квартиру в кредит. За 15 лет его расходы на ипотеку увеличат стоимость жилья в 2,5 - 3 раза.

2. В России, как и в других странах, официальная инфляция сильно занижена. Например, в США в 2014 году мясной фарш подорожал на 18%, а официальная инфляция на уровне 1%.

Россия не исключение из правил, поэтому рост недвижимости за 15 лет в 4,3 раза всего лишь есть зеркало реальной инфляции, а не инвестиционный доход!

Чтобы узнать, сколько на самом деле приносят инвестиции в недвижимость, необходимо сделать следующее:


1. Для оценки реального роста инвестиций в недвижимость необходимо взять как минимум два сторонних рыночных инструмента, которые меняют свою цену в зависимости от мирового спроса на них.

2. Можно, например, узнать сколько стоила медь в сахаре, или никель в хлопке на начальную и конечную дату, и соотнести их цены с ценой недвижимости: оценочные инструменты не столь важны, ибо в итоге мы все равно получим соотношения величин.

3. В своем примере я возьму самые понятные оценочные инструменты: нефть в баррелях и золото в унциях. Баррель – это 200 литров нефти, а унция – это 31 грамм, для справки.

4. Вначале я найду на графиках цен стоимость всех активов в долларах и впишу их в первые три строчки своей таблицы.

5. Затем я разделю $285 ÷ $26 = 10.96. Получается, что означает, что за 1 унцию золота можно купить 10.96 (почти 11) бочек нефти в 2000 году.

6. Если 1 м2 жилья стоит $750, а одна унция золота стоит $285, то 1м2 жилья стоит в 2000 году $750 ÷ $285 = 2,6 (унции).

7. Осталось перевести стоимость метров жилья в бочки с нефтью. Так как 1 м2 жилья стоит 2,6 унции золота, а одна унция золота равна 10,96 бочкам нефти, то 1 м2 в 2000 году равен 2,6 × 10,96 = 28,5 бочкам нефти.

8. То же самое проделываем со стоимостью м2 жилья в 2015 году и получаем, что цена его равна 64,9 бочкам (или баррелям) нефти.

9. Чтобы узнать, сколько годовых дает недвижимость в процентах, нужно 64,9 ÷ 28,5 × 100 ÷ 15 (лет) = 15,1 (%). Это значит, что такой доход вы получили при инвестициях в недвижимость за 15 лет при изменении цен на нефть и на золото.

10. Если предположить, что цена на нефть изменится и вырастет (так думают многие аналитики) до $85 за баррель, а цены на золото и недвижимость, допустим, останутся прежними, то ваша недвижимость росла за 15 лет на уровне 2,2% годовых. Проще деньги держать в банке, не так ли, уважаемые риэлторы?

Этот расчет показывает чистый прирост доходности на капитал с учетом инфляции, можно сказать – за ее вычетом. Учитываются рыночные колебания сразу двух сырьевых инструментов.

Можно так же сказать, что доходность недвижимости чувствительна к цене на нефть, и доходность на недвижимость – достаточно плавающая расчетная величина. Если мы будем считать наоборот, и оценим метры в бочках нефти, а потом уже в унциях золота, то получится, что доходность при инвестициях в недвижимость чувствительна к цене золота на бирже.

Существует, конечно, более простой способ оценки недвижимости, когда мы сравниваем его только с нефтью или с золотом. Давайте посчитаем:

1. На 2000 год нефть стоит $26, значит 1 м2 равен цене $750 ÷ $26 = 28.8 баррелям нефти. В 2015 году 1 м2 равен $3250 ÷ $50 = 65 баррелям нефти (бочкам). Цена недвижимости в пересчете на нефть растет ежегодно на: 65 ÷ 28.8 × 100 ÷ 15 = 15(% годовых).

2. На 2000 год золото стоит $285, значит 1 м2 равен цене $750 ÷ $285 = 2,63158 унциям золота. В 2015 году 1 м2 равен $3250 ÷ $1234 = 2,63371 унциям золота. Цена недвижимости в золоте растет ежегодно на: 2,63371 ÷ 2,63158 × 100 ÷ 15 = 0,01 (% годовых), практически ноль.

Что скажут в ответ риэлторы - аналисты? Я думаю, ничего.

Что дали нам эти расчеты? При объединении полученных данных, можно с уверенностью сказать, что все относительно. Купив актив в виде барреля нефти (фьючерса на нефть на бирже) 15 лет назад, вы получили бы ровно такой доход, сколько вы получили бы на недвижимости. Выгода еще в том, что нефть можно покупать не такими объемами (денег), сколько требуется сразу на покупку квартиры.

Из этого расчета видно, что инвестиции в золото закончились фиаско: сравнивая инвестиции в недвижимость с инвестициями в золото можно сказать, что вы заработали ноль.

Нужно так же сказать, что цены на нефть и золото жестко контролируются на бирже, о чем я писал в своей статье «ДОЛЛАР 80, ЕВРО 100. ЗАКАТ ЕВРОПЕЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ?», и свободной рыночной цены на это сырье не бывает. Однако, если миновать все теории заговора и считать, что цена на рынке справедлива, то недвижимость – не единственный инструмент инвестиций, который может приносить доход. Его минусы в том, что он очень дорогой по содержанию и объему вложений, и особенно, если недвижимость покупать в кредит.

06.02.2015

Комментарии

comments powered by HyperComments