— Друзья, представьте: вы купили участок, построили дом, разбили огород… И вдруг оказывается, что половина вашей собственности юридически не существует. А сосед уже присвоил ваш самозахват к себе, налоговая насчитала штрафы за неузаконенную баню, а новый дом внезапно нарушает все нормы.
Знакомо? Если нет — читайте и мотайте на ус, потому что такие истории сплошь и рядом. А если уже попали в переделку — разберёмся, как спасаться.
7 фатальных ошибок, которые совершают владельцы недвижимости:
1. Межевание? Да зачем оно мне!
Ситуация: участок есть, границ в ЕГРН — нет.
Что будет:
— С 1 марта 2025 года без межевания нельзя сменить собственника (ФЗ № 477).
— Не поставите на кадастр дом — его могут снести как самострой.
Как спастись: срочно заказывайте межевание, пока не поздно!
2. У меня участок больше, но оформлю потом…
Ситуация: по документам — 6 соток, по факту — 8. Инженер внёс только 6, а остальное — «временный самозахват».
Что будет:
— Придёт новый сосед, заберёт ваши 2 сотки (и суд его поддержит).
— Налоговая доначислит платежи за незаконное использование.
Как спастись: оформляйте перераспределение земель (ст. 39.29 ЗК РФ), пока не отобрали.
3. Оформил самозахват в аренду под огород и забыл.
Ситуация: взяли в аренду «лишнюю» землю на 5 лет… и бросили.
Что будет:
— Участок отдадут другому (и он его выкупит).
— Огородничество ≠ право выкупа (ст. 39.5 ЗК РФ).
Как спастись: лучше прирезать к основному участку, чем терять.
4. Дом рос, рос… и перерос документы.
Ситуация: Был дом 50 м², стал 100 м². Реконструкция? Нет, не слышали.
Что будет:
— Сейчас можно узаконить по упрощёнке (дачная амнистия).
— Потом — только через суд (и штрафы).
— При продаже — либо скидка 30%, либо отказ банка в ипотеке.
Как спастись: оформляйте техплан и вносите изменения в ЕГРН.
5. Баня — не дом, регистрировать не надо!
Ситуация: построили капитальную баню без разрешения.
Что будет:
— Объявят самостроем (ст. 222 ГК РФ) и обяжут снести.
Как спастись: любая постройка с фундаментом требует регистрации.
6. Отмеряем отступы от забора рулеткой… и молимся.
Ситуация: построили дом, отступив 3 м от соседского забора, который сам стоит не там.
Что будет:
— Суд обяжет снести ваш дом (если нормы нарушены).
— Соседский забор ≠ ориентир (ст. 38 ГрК РФ).
Как спастись: межевание + официальные границы — только так!
7. Свес крыши? Да какая разница!
Ситуация: отступили 3 м от границы, но крыльцо и свес вылезли за линию.
Что будет:
— Нарушение норм (отступ считается от крайней точки).
— Отказ в согласовании или требование сноса выступа.
Как спастись: Проектируйте с запасом или узаконивайте через суд.
Вывод: Авось в кадастре не работает!
Земельное законодательство ужесточается, контроль растёт, а «потом» может не наступить.
Что делать?
— Проверяйте границы (межевание — обязательно).
— Оформляйте всё (дома, бани, пристройки).
— Не надейтесь на авось — соседи и госорганы не дремлют.
Друзья, всегда начинайте с кадастрового инженера!
