— Карина Викторовна, в сентябре РК «Регистрационное бюро» отметила 13-летие. В чем успех вашей компании?
— В команде! Это профессионалы, нацеленные на высокий результат, которые оказывают поддержку клиентам в выборе оптимальной варианта покупки или продажи недвижимости. В нашей компании сильная корпоративная культура. Каждый год преподносит нам вызовы, но мы справляемся! Поэтому сегодня мы — одни из лидеров рынка. Мы работали и продолжали работать, несмотря на внешние факторы.
Отказ от перевода коммерческих метров в наличные
— Какие тенденции сложились сейчас на рынке коммерческой недвижимости?
— Рынок коммерческой недвижимости крайне чувствителен к событиям внешней и внутренней политики. Изменения коснулись его как в феврале, после начала СВО, так и в сентябре, после объявления о частичной мобилизации. В феврале новые арендаторы ставили на паузу принятие решений — примерно на 2-3 недели до прояснения ситуации. Инвесторы на низком старте ждали «срочных» предложений — тех, что ниже рынка. Но владельцы бизнесов приостанавливали свои продажи, отказываясь от перевода коммерческих метров в наличные. Сейчас реакция рынка недвижимости более острая, чем в феврале.
В целом картина коммерческой недвижимости в 2022 году выглядит так:
- Увеличился срок окупаемости объектов. Раньше для нашей области нормой считалась окупаемость за 8 лет. Сейчас эта цифра увеличилась — от 10 лет. Причина кроется в снижении арендных ставок. Несмотря на это, ликвидные, интересные объекты для готового арендного бизнеса сейчас всё равно в дефиците.
- После ухода с рынка западных брендов в ТЦ появились новые вакантные места, что позволило российским продавцам занять топовые места.
- Всё больше арендаторов стремится оптимизировать условия аренды. Это тренд. В целях экономии они либо переезжают, либо договариваются о скидках. Арендаторы стали избирательнее, подбирают объекты по многим критериям, «выжимают» себе более выгодные условия, предусматривают каникулы и другие преференции.
- Стабильный тренд ещё с прошлого года — коллективные инвестиции. Покупка объектов «в складчину» актуальна и сейчас. Инвесторы кочуют из проекта в проект, покупая большие коммерческие помещения, делят их и продают отдельными объектами.
Брокеридж и работа с инвесторами
— Как вы встраиваетесь в рынок недвижимости в новых реалиях?
— Как отметила наш специалист отдела коммерческой недвижимости Наталья Садыкова, большую часть в структуре продаж «Регистрационного бюро» занимает брокеридж широкоформатных объектов (сдача в аренду свободных площадей), а также работа с нашим пулом инвесторов по покупке и продаже. 10% из объема сделок занимают федеральные сети, почти 20% — сделки с объектами промышленного назначения.
Также работаем с собственниками по предмету доверительного управления арендными площадями. Эта услуга востребована владельцами из других регионов. Это удобно — иметь на местах представителя. В наш функционал обычно входит поиск арендаторов, процедура заселения и контроль за исполнением договора.
Рынок вторички
В целом с начала года «вторичка» подорожала с 66 267 за м2 (в январе) до 73 378 м2 (на начало октября). Это средняя цена «квадрата» по всем сегментам. В среднем, с января 2022 года жилье на вторичном рынке стало дороже на 11%.
В течение трёх кварталов 2022 года снижение цен происходило только с мая по июль на фоне взлета ключевой ставки ЦБ РФ и общей нестабильности в экономике. Но если в мае количество ипотечных заявок в ведущих банках рухнуло на 60%, то к началу июня их объём вернулся на уровне 70% до кризисных показателей.
Радует быстрое восстановление рынка недвижимости, прогнозы были более пессимистичными. Как отмечают финансовые аналитики, восстановление после кризиса 2009 года заняло 22 месяца, 44 месяца длилась реабилитация после кризиса 2014-2017 годов. Что касается кризиса 2022, который начался после 24 февраля, его последствия сгладились всего за 6 месяцев (до сентябрьских событий). Русская экономика показывает свою живучесть!
В октябрь мы вошли с ростом спроса и цен. Дефицит объектов (как на рынке новостроек, так и вторички) толкает цены вверх, хотя иногда кажется, что выше уже некуда. После объявления о частичной мобилизации у нас были и отказы от покупок уже на стадии оформления сделок. Продавцы снимали с продажи свои объекты. Хотя осуществлялись и срочные продажи и покупки. Картина общая по регионам. Как это отразится на ценах и общей картине рынка недвижимости? Увидим к концу октября, пока рынок в состоянии тряски. Стабильно одно — профессионализм наших специалистов по недвижимости, они обеспечат полное сопровождение вашей сделки!
